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文章来源:中国科学技术大学    发布时间: 2019-02-23 19:10  【字号:      】

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  原标题:买100平米房子只得70平米?住建部拟规定:按套内面积算!买房卖房有啥影响?

  提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!

  从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的公用建筑面积,就因现有法律法规没有设定上限等问题引发争议。

  如今好消息传来,以后的住宅交易有望全部按照套内面积来计算。

  住宅拟按套内面积交易+全装修交付 100平不再只得70平

  近日,住建部发布38项住建领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知,涉及住宅项目规范、非住宅类居住建筑项目规范、民用建筑通用规范、园林工程项目规范、城市轨道交通工程项目规范等38份规范的修改。

  此次38项强制性工程建设规范中,人们最关心的《住宅项目规范(征求意见稿)》指出,这一住宅项目规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

  《住宅规范》有一个最大的亮点,意见指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

  媒体指出,这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

  此外,《住宅规范》还有以下几点值得关注:

  城镇新建住宅建筑应全装修交付(不同于‘精装房’)。所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。(2.3.2)

  由原七层及以上或超过16m设置电梯进行调整,新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定:四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯;十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台;新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。(7.5.1)

  每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于0.90m。(7.5.1)

  住宅建筑设计工作年限应符合以下规定:结构设计使用年限不低于50年,地下室防水不低于结构设计工作年限。(2.2.1)

  公摊乱象多,“最牛公摊”只有不到一半面积能住

  什么是公摊面积?

  公摊面积即分摊的公用建筑面积,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

  我们在买房的时候,开发商会告诉你,购买的商品房销售面积(建筑面积)=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积(公摊面积)。

  根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

  1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

  2。 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

  这意味着,按照建筑面积来计价的话,除了套内面积外,消费者还需要为包括电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积来买单。近年来,随着房价上涨,一些开发商为了牟取利益,倾向于提高公摊系数,这样不仅可以收取包括物业费、取暖费等多重费用,还给购房者营造出房价较低的价格幻觉。

  公摊面积问题不是一个新鲜话题,业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。去年,有媒体曾梳理住房公摊面积的主要“猫腻”,包括:

  公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员向记者表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

  公摊面积计算“水太深”。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

  公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

  艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

  公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主买单,再二次出售或出租广告位牟利。

  公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

  房产税是否应计公摊面积存两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。

  重庆早已实行以套内面积计价售楼

  20世纪80年代以来,香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善,甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。

  不过,2013年1月1日起,香港实行住宅物业销售新规,要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日,《一手住宅物业销售条例》正式推出,新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。

  在内地,重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

  实际上,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%-10%的罚款。

  谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”

  取消公摊面积意义在哪?

  苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示,取消公摊面积的意义在于,一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积,就是你买房的面积,避免出现我花大价钱买了100平米的房子,实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。

  不过,此前业内也有不少观点认为,对未来房产税的出台进行一定的铺垫。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

  套内计价政策对购房成本有影响吗?

  “住宅建筑以套内使用面积进行交易”这一新规会使得购房价格上涨吗?这是很多人关心的问题。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示:“套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。”

  对于这一新规,张大伟还指出:“另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”

  统一全装修交付,住房还能个性化吗?

  此外,对于全装修交付的问题。记者在采访中发现,大部分受访者对此表示支持,但部分受访者对统一全装修交付后,是否可以拥有个性化的选择存有疑虑。为此,央视财经记者采访了参与本次规范起草单位中国建筑标准设计研究院的总建筑师刘东卫。

  中国建筑标准设计研究院总建筑师  刘东卫:制定符合居民要求的菜单化的交付,从技术从标准解决上是完全没有问题的,可以解决每个家庭多样性的需求,全装修交付有利于国家的推进节能环保的政策。

  让消费者明明白白购房!

  



(责任编辑:钦黎明)

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